中央政策释放重大信号,长租公寓盈利难题有望

中央政策释放重大信号,长租公寓盈利难题有望

时间:2020-02-12 06:53 作者:admin 点击:
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关于长租公寓这个蓝海市场,仍有企业不断入局以及利好政策不断出台。已于20日闭幕的中央经济工作会议明确指出了2018年的八大重点工作,其中包括推进租赁住房发展,尤其是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。 租售同权概念股反应迅速,并一路走强,截至收盘,昆百大A涨停,市北高新最高涨5.93%,世联行最高涨5.41%,万科A最高涨5.45%,三湘印象涨3.08%,三六五网、国创高新、远洋、碧桂园等也有不同程度的上涨。 在分析人士看来,持续推动租赁住房改革将成为2018年经济工作的重要组成部分,一系列租赁配套政策或将陆续落地,诸如资产证券化,届时长租公寓的盈利难题或将迎来真正的破局。

一系列租赁配套细则或将落地

2018年中央经济工作会议明确指出,加快建立租购并举的住房制度——保持调控政策连续性和稳定性加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。 19大之后的首个中央经济工作会议,将住房租赁等房地产工作列为八点重点工作之一,并将住房租赁的表述放置于调控之前,其重要性可见一斑。更重要的是,关于租赁市场的提法中,着重提出了“长期租赁”这个概念,这是至今出台的相关租赁政策中的首次。 在易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进看来,在实践过程中虽然有很多“长租”的概念,但是租期并不长,更多的是一些短租属性的租赁产品。这里面的“长期”概念,应该是至少三年的周期,预计未来包括三年和五年的租赁产品和附加服务会增加。 不过也有专家指出,上述“长期租赁”还有另一层意思,即持有型租赁物业和租赁市场,未来这块或许将有更多动作出台。 此外,关于“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”的提法,严跃进表示,按照这个思路, 未来除了创业公司、中介机构、开发商积极参与租购并举外,商业银行、国有企业以及金融资本等都可以参与租购并举的模式中来,这对于住房制度改革将有积极的推进作用。 自如COO梁占华认为,中央经济工作会议中支持租赁市场发展,这是重大行业利好,反映了政府主管部门的决心,是真正促进居者有其屋政策落地的具体举措,将给予深耕长租公寓领域的企业以更大的信心与鼓励。 今年以来,从中央到地方,从供给端到需求端,一系列住房租赁政策相继出台,据不完全统计,已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施。但是,更多的政策是从宏观层面给予指导,具体到供应模式、金融政策以及行业标准等仍需细化并落地,此次中央经济工作会议将是重大契机。

长租公寓盈利难题有望破解

值得关注的是,据知情人士透露,中央经济工作会议后的第一天,住建部、证监会与一批长租领域的专业机构开了一个会,主要方向是鼓励住房租赁市场的资产证券化发展,未来reits或将大范围展开。 这是一个重大信号!可以理解为,一是未来关于住房租赁产品的金融配套政策或将加快推进,二是reitis、abs等在长租公寓间的发行或将加速扩围。 在政策的推动下,长租公寓再次站上风口,并迎来开发商、银行、金融资本的入局。但尴尬的是,长租公寓自诞生以来的盈利难题,至今仍未得到根治,“微利或无盈利”成为大多数长租公寓面临的问题。 目前,长租公寓的盈利模式主要是通过减少成本、提高后期租赁收入,形成剪刀差效应,从而提高收益。但通常的情况是,开发商项目获取、装修、运营成本比例很高,基本无利润空间可言。 据新派公寓显示,在整个长租公寓运营成本中,拿房成本如果占到70%,装修摊销12%,营运成本12%,税费6%,利润基本为0。而回报周期是,EBITDA( 税息折旧及摊销前利润),两年为正;EBIT(息税前利润),折旧以后三到四年为正;3.BREAKEVEN(盈亏平衡点)总现金流平衡五到七年。 思源地产集团资产经营管理中心总监褚玉丹透露,经过大量调查发现,市场上90%的房地产租赁公司都是亏损状态。市场也有观点表示,规模会产生效益,有了规模后,就有了房源的谈价权,就可以集中进行成本采购以及对外融资平台。 “从现在的模式发展来看,很多公司都借鉴了规模产生效应的理论,但是并没有使得这些租赁公司获得效益,反而由于激烈的房源竞争,使得房租包租的金额,有了非常大的增加,从而使亏损率有一定的上升。”褚玉丹表示。 窝趣早前披露的数据显示,随着规模扩张,窝趣负债总额和亏损在不断扩大。2015年,窝趣营业收入为331万元,负债总额约为473万元,净利润亏损达到246万元。2016年窝趣营业收入363万元,同比增长9.7%,负债总计为592万元,同比增幅达25.2%;2016年净利润亏损扩大至585万元。截至2017年3月31日,窝趣资产总额达到2570万元,负债总额增至699万元,前3个月实现营业收入仅为54万元,净利润亏损达到234万元。 龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也曾表示,其长租公寓产品三年内不考虑盈利。 上述更多的是轻资产模式下的长租公寓产品,即运营商并不持有物业,而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,通过转租获得租金价差和或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务,获得管理报酬的模式。 通过轻资产模式运营的长租公寓产品在盈利上尚有如此难题,更可况是通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租的重资产运营模式下的长租公寓呢?其中,通过招拍挂的方式获得的租赁型项目,在盈利模式上,将面临着更多难点。 《58集团2017租赁蓝皮书》统计数据显示,截至2017 年10 月,全国10 城自持用地(含部分自持)达148 宗,自持体量约552 万方,其中涉宅地块112 宗,总建筑面积超400 万方。包括万科、保利、中海等大品牌开发商也积极参与其中。以竞拍自持用地最为积极万科为例,截止2017年10月,万科已竞得10宗自持(含部分自持)地块,分布在北京、上海、广州、佛山等城市,自持面积达62万平方米。 中国建设银行广东省分行行长刘军对于自持性租赁地块的回报率算了一笔账,以今年10月份,科学城公司以21967.5万元+100%自持获取的黄埔科学城KXC-K1-9地块为例,如果按照每年5%的增长幅度,10年的运营周期,实际回报率可达5.22%。在他看来,5%的回报率是底线。自持性质的长租产品如果要最终收回成本并盈利,还需要证券化的手段。 在业内人士来看,资产证券化无疑是解决长租公寓盈利难题的最佳方案。2017年市场迎来的长租公寓领域四单ABS产品:“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以及“中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划”。 新派公寓创始人王戈宏告诉v房产,以往的长租公寓是二房东模式,玩的是差价,刨掉拿房成本、装修成本、管理成本、出租成本等,靠差价来赚钱,但是很多都是亏的,而且经营性现金流是不能持续性的。而资产证券化改变了长租公寓的收益模式,从一个袋子变成两个袋子收益,一是靠管理费,二是分享资产收益。 “这打破了长租公寓不赚钱的局面,新派发行的资产证券化产品,根据收益阶梯,新派可以分享到25-45%的收益空间。”王戈宏透露。 在梁占华看来,长租公寓的盈利能力,受多种因素影响,从自如的实践来看,盈利能力最主要还是靠服务口碑带来的用户粘性,及规模效应,和精细运营带来的服务价值提升。